相続税の計算で土地(宅地)や家屋はどのように評価しますか?

土地(宅地)の評価方法

宅地の評価方法には路線価方式倍率方式があります。評価しようとする宅地が路線価の定められている地域にある場合は路線価方式で評価します。路線価の定められていない地域にある場合は倍率方式で評価します。路線価の定められている地域かどうかは国税庁のホームページで確認できます。 国税庁ホームページ(路線価図)はこちら

≪路線価方式≫

宅地に接する道路に付されている路線価(1㎡当たりの価額)にその宅地の奥行距離に応じた奥行価格補正率を掛け、さらにその宅地の面積を掛けて計算します。


路線価×奥行価格補正率×面積=相続税評価額

この場合において、路線価は標準的な宅地を基準に定められた価額であるため、その宅地の個別の減価要因(形状や法令上の制限など)に応じて路線価に補正を入れて評価を可能な限り下げていきます。この減価要因を見つけることができるかどうかが土地の評価を下げるポイントになります。本来、路線価を補正できる宅地であるにもかかわらず、その減価要因に気がつかず高い評価額で申告をしてしまっているケースも散見されます。残念ながら相続税を納め過ぎていても税務署の方からそのことを教えてくれることはありませんのでご注意ください。

その土地の減価要因を見つけるためには現地調査と役所での調査が必要不可欠です。

路線価を補正して評価額を下げることができる可能性のある土地の一例は以下の通りです。

  1. 間口の狭い土地
  2. 奥行きの長い土地
  3. 不整形地(形の良くない土地)
  4. セットバックが必要な土地(道路が狭い土地)
  5. 無道路地(道路に接していない土地)
  6. 傾斜のある土地
  7. 広大地(500㎡以上の土地)
  8. 都市計画道路予定地
  9. 私道になっている土地
  10. 水路を挟んでいる土地
  11. 空中に高圧電線が通っている土地
  12. 土地の前と後ろで容積率の違う土地

など、これ以外にも複雑な減価要因はまだあります。

≪倍率方式≫

その宅地の固定資産税評価額に「評価倍率表」に定める倍率を掛けて計算します。


固定資産税評価額×倍率=相続税評価額

固定資産税評価額は役所から送付される「固定資産税の納税通知書」などで確認できます。「評価倍率表」は国税庁のホームページで確認できます。 国税庁ホームページ(評価倍率表)はこちら

この場合、固定資産税評価額自体が適正に評価されているか検証が必要です。万一、固定資産税評価額が過大に評価されていると相続税を納め過ぎてしまうことになりますのでご注意ください。

家屋の評価方法

家屋は固定資産税評価額により評価します


固定資産税評価額=相続税評価額

固定資産税評価額は毎年役所から送付される「固定資産税の納税通知書」などで確認できます。